Anzahlung im Vorvertrag im spanischen Immobilienkauf

Der spanische Immobilienkauf unterscheidet sich vom deutschen Immobilienkauf durch die folgenden Punkte:

  • das spanische Immobilienrecht kennt keine Auflassung
  • das spanische Immobilienrecht kennt die Wirksamkeit eines privatschriftlichen Kaufvertrags über eine Immobilie

In der Praxis schließt man sehr oft diese privatschriftlichen Kaufverträge. Da die Käufer teilweise keine Ahnung über die Verbindlichkeit eines solches Vertrages haben und die Käufer ihre Pflichten, die daraus entstehen, nicht kennen kann es zu vielen Streitigkeiten kommen.

Der simple Ausdruck Vorvertrag, arras, oder auch Reservierung, kennt wesentliche Abstufungen, die juristische Folgen nach sich ziehen.

  1. Wird ein Vertrag vereinbart, mit der Vertragsklausel „arras“, dann ist dieser wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten. Der Verkäufer verpflichtet sich zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich zu kaufen, und den vollen Kaufpreis zu zahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen “Vorvertrag” abgeschlossen hätte. Man spricht dabei von einem privatschriftlichen Immobilienkaufvertrag oder auch „arras“ confirmatoria.
  2. Wird eine Anzahlung geleistet, die als Strafzahlung geleistet wird, dann spricht man von „arras penitenciales“. Hier wird davon ausgegangen, dass der Käufer jederzeit vom Vorkaufvertrag über die spanische Immobilie zurücktreten kann, aber dann seine Anzahlung verliert. Der Verkäufer ist dann frei, anderweitig an Dritte zu verkaufen. Ebenso kann der Verkäufer zurücktreten, muss dann aber die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Bei der 2. Variante ist der feine Unterschied zwischen arras penales und arras penitenciales zu beachten, die im Vorvertrag formuliert werden müssen. Wenn von “arras penitenciales” spricht, dann kann man vom Kauf zurücktreten, ohne dass der vollständige Kaufpreis der Immobilie bezahlt werden muss. Spricht man von “arras penales”, dann ist ein verbindlicher Immobilienkaufvertrag zustande gekommen und es wird ohne Rücktrittsmöglichkeit der volle Kaufpreis geschuldet.

Bei diesen unterschiedlichen Ausgestaltungen kann es zu Problemen kommen, denn in den Vertragstexten kann es zu Verwechslungen kommen (Darauf achten, was in der Überschrift und im Text vom Vorvertrag steht).

Zur Erklärung:

Ein contrato de arras (Vorvertrag mit Reuegeld) ist stets an einen Kaufvertrag gebunden und kann nicht alleine stehen bleiben.

Es besteht ein wesentlicher Unterschied in der Formulierung:

  • Variante 1: Der Käufer verliert seine Anzahlung von 10%, wenn er vom Vertrag zurücktritt.
  • Variante 2: Der Käufer verliert seine Anzahlung, wenn der den Vorvertrag zum Immobilienkauf nicht erfüllt.

 

Beispiel:

Kommt der Käufer nicht zum Notartermin, dann verliert er die Anzahlung, da er den Vertrag nicht erfüllt hat. Dies gilt, wenn die Variante 2 im Vorvertrag formuliert wurde. Kommt der Verkäufer nicht zum Notartermin, dann muss er in der Regel die doppelte Anzahlung zurückzahlen, wenn die Variante 2 formuliert wurde.

Fazit zur Anzahlung im Vorvertrag:

Der Vorvertrag zum Immobilienkauf nach Variante 1 oder 2 wird in der Regel so gestaltet, je nachdem , ob man eine grössere Bindungswirkung erreichen möchte, oder nicht. Die Variante 1 hat weniger Bindungswirkung, da der Rücktritt zugelassen wird, und es wird von “arras penitenciales” gesprochen, während die Variante 2 “arras penales” eine größere vertragliche Bindungswirkung darstellt.

Der Unterschied kann bei einem Schadensersatzprozess bei einem nicht zustandegekommenen Immobilienkauf entscheidend sein.

Auf der nächsten Seite geht es um die Due Dilligence und Nachforschungen.